Haus verkaufen und Steuern: wann der Verkauf steuerfrei ist

Wer ein Haus verkauft, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Muss ich auf den Erlös Steuern zahlen? Für private Eigentümer lautet die Antwort in den meisten Fällen nein. Unter zwei Bedingungen können Sie Ihr Haus privat verkaufen, ohne dass das Finanzamt etwas vom Gewinn abbekommt. Greift keine der beiden, wird nicht der Verkaufspreis besteuert, sondern nur der Gewinn, und den können Sie mit vielen Kosten mindern.

Auf dieser Seite haben wir alles gebündelt, was Verkäufer zum Thema Haus verkaufen und Steuern wissen sollten: die Spekulationsfrist, die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser, die Berechnung des Gewinns, die Sonderfälle bei Erbe, Schenkung und Neubau sowie die Fallen, die in der Praxis am meisten Geld kosten. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.

Welche Steuern beim Hausverkauf anfallen können

Eine eigene „Spekulationssteuer” gibt es im Gesetz nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Daneben tauchen beim Hausverkauf noch einige andere Steuern auf, die aber meist nicht den Verkäufer treffen oder ein eigenes Thema sind.

Haben Sie das Haus bis zum Verkauf vermietet, gehören die Mieteinnahmen bis dahin wie gewohnt in Ihre Steuererklärung. Das ist unabhängig davon, ob der Verkauf selbst steuerfrei ist.

Die Spekulationsfrist: zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf

Das Einkommensteuergesetz zählt den Verkauf eines Grundstücks zu den privaten Veräußerungsgeschäften, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ein Haus gehört steuerlich zum Grundstück. Die Regel soll verhindern, dass Immobilien kurzfristig nur gekauft werden, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Wer länger als zehn Jahre wartet, verkauft als Privatperson steuerfrei, auch wenn das Haus die ganze Zeit vermietet war.

Wann die Frist beginnt und wann sie endet

Entscheidend sind die Daten der notariellen Verträge: der Kaufvertrag, mit dem Sie das Haus erworben haben, und der Kaufvertrag, mit dem Sie es verkaufen. Der Tag der Grundbucheintragung oder der Schlüsselübergabe spielt für die Frist keine Rolle. Gezählt wird von Datum zu Datum, nicht nach vollen Kalenderjahren.

Beispiel: Sie haben ein Haus am 15. März 2014 notariell gekauft und nie selbst bewohnt. Ein Verkaufsvertrag ab dem 16. März 2024 ist steuerfrei. Wird der Vertrag früher unterschrieben, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Selbst gebautes Haus

Wer ein Grundstück kauft und darauf baut, für den beginnt die Frist mit dem Kauf des Grundstücks. Ein Gebäude, das innerhalb der zehn Jahre errichtet wurde, wird in das Veräußerungsgeschäft einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Fertigstellung des Hauses startet also keine neue Frist.

Geerbt oder geschenkt: die Frist läuft weiter

Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also bei Erbschaft oder Schenkung, wird Ihnen die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Maßgeblich ist damit nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Tag, an dem Ihre Eltern oder der Schenkende das Haus gekauft haben.

Beispiel: Ihre Mutter hat das Haus vor 15 Jahren gekauft, Sie erben es und verkaufen kurz danach. Die zehn Jahre sind abgelaufen, eine Spekulationssteuer fällt nicht an. Was Erben darüber hinaus erledigen müssen, steht im Leitfaden für Erben.

Eigennutzung: steuerfrei auch vor Ablauf der zehn Jahre

Die wichtigste Ausnahme betrifft das selbst bewohnte Haus. Das Gesetz nimmt Immobilien von der Steuer aus, die Sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei spielt es keine Rolle, wie lange Sie das Haus insgesamt besessen haben. Es gibt zwei Varianten.

Variante 1: durchgehend selbst bewohnt

Haben Sie das Haus vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei, auch wenn das nur kurze Zeit war.

Variante 2: im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor

Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Volle drei Jahre sind dafür nicht nötig: Die Nutzung muss zusammenhängend über drei Kalenderjahre reichen, wobei nur das mittlere Jahr vollständig sein muss.

Beispiel: Sie ziehen im Dezember 2022 ein und verkaufen im Januar 2024. Sie haben das Haus in den Jahren 2022, 2023 und 2024 bewohnt, der Verkauf ist steuerfrei. Auch wer im Frühjahr auszieht und das Haus im Herbst desselben Jahres verkauft, erfüllt die Voraussetzung, solange er es bis zum Auszug selbst bewohnt hat.

Was als Eigennutzung zählt und was nicht

Sie müssen das Haus tatsächlich selbst bewohnt haben. Eine Vermietung, auch kurzzeitig, unterbricht die Eigennutzung. Bewohnen Sie nur einen Teil selbst, etwa bei einem Zweifamilienhaus oder einer vermieteten Einliegerwohnung, ist nur der selbst genutzte Anteil steuerfrei. Für den vermieteten Teil gilt die Zehnjahresfrist. Ob ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung als Eigennutzung anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab. Das sollten Sie vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung klären.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Liegt weder die Eigennutzung noch der Ablauf der zehn Jahre vor, wird nur der Gewinn besteuert. Er ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Kosten des Verkaufs (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG):

Verkaufspreis − Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten und späterer Herstellungskosten) − Verkaufskosten = steuerpflichtiger Gewinn

Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Er gehört in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (Freigrenze nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Verluste aus einem solchen Verkauf dürfen Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.

Welche Kosten den Gewinn mindern

Die häufigsten Steuerfallen beim Hausverkauf

Die Frist um wenige Tage verpasst

Ein häufiger Fehler ist ein Verkaufsvertrag, der kurz vor Ablauf der zehn Jahre unterschrieben wird. Weil die notariellen Daten zählen, kann ein Termin beim Notar ein paar Tage zu früh den gesamten Gewinn steuerpflichtig machen. Rechnen Sie das Fristende vor der Terminvereinbarung genau aus.

Vermietung kurz vor dem Verkauf

Wer auszieht, das Haus noch eine Weile vermietet und erst dann verkauft, verliert unter Umständen die Befreiung durch Eigennutzung. Dasselbe gilt für eine teilweise Vermietung, auch eines einzelnen Zimmers: Für diesen Anteil gilt die Zehnjahresfrist. Prüfen Sie vor einer Vermietung, ob ein Verkauf innerhalb der Frist geplant ist. Abwägungen dazu finden Sie unter Haus verkaufen oder vermieten.

Reparatur mit Modernisierung verwechselt

Nur Kosten, die das Haus wesentlich verbessert oder erweitert haben, erhöhen die Anschaffungskosten und senken damit den Gewinn. Ein neuer Anstrich oder der Austausch einer defekten Heizung ist laufende Instandhaltung und zählt nicht. Die Abgrenzung im Einzelfall ist eine typische Frage für die Steuerberatung.

Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit

Den Verkaufszeitpunkt steuerlich richtig wählen

Der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidet oft darüber, ob überhaupt Steuern anfallen. Bevor Sie mit der Vermarktung beginnen, lohnt sich ein kurzer Abgleich:

Neben der Steuer spielen für den Zeitpunkt auch Markt und Saison eine Rolle. Dazu mehr im Beitrag zur besten Zeit für den Hausverkauf.

Haus geerbt: Spekulationssteuer und Erbschaftsteuer auseinanderhalten

Erben haben es oft mit zwei verschiedenen Steuern zu tun, die gern verwechselt werden. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Hauses im Erbfall, nach dem Verwandtschaftsgrad und den Freibeträgen. Sie fällt unabhängig davon an, ob Sie das Haus behalten oder verkaufen. Die Spekulationssteuer betrifft dagegen nur den Gewinn beim späteren Verkauf, und für sie zählt, wie oben beschrieben, das Kaufdatum des Erblassers.

Wie die Erbschaftsteuer berechnet wird und welche Freibeträge gelten, erklärt unser eigener Beitrag zum Hausverkauf nach Erbschaft und der Erbschaftsteuer.

Häufige Fragen zu Haus verkaufen und Steuern

Wie lange muss ich ein Haus besitzen, um es steuerfrei zu verkaufen?

Mehr als zehn Jahre, gerechnet vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Haben Sie das Haus selbst bewohnt, kann der Verkauf auch schon früher steuerfrei sein.

Muss ich zehn Jahre selbst darin gewohnt haben?

Nein. Für die Steuerfreiheit durch Eigennutzung genügt es, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor bewohnt haben, oder durchgehend vom Kauf bis zum Verkauf. Die zehn Jahre sind nur dann wichtig, wenn Sie nicht selbst darin gewohnt haben.

Muss ich den ganzen Verkaufspreis versteuern?

Nein. Steuerpflichtig ist nur der Gewinn, also der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Verkaufskosten. Und das auch nur, wenn weder die Eigennutzung noch der Ablauf der zehn Jahre greift.

Ab wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Wenn der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, ist der Verkauf in der Regel sofort steuerfrei. Ihnen wird sein Kaufdatum zugerechnet. Liegt der Kauf kürzer zurück, läuft die Frist ab diesem Datum weiter.

Wie viele Immobilien darf ich privat steuerfrei verkaufen?

Jedes Haus, für das die Eigennutzung oder die Zehnjahresfrist erfüllt ist, können Sie steuerfrei verkaufen. Verkaufen Sie aber innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Dann gelten andere Regeln.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?

Sie wird beim Erwerb fällig und im Kaufvertrag üblicherweise dem Käufer auferlegt. Für Sie als Verkäufer ist sie meist kein Kostenpunkt, wohl aber für die Preisverhandlung, weil sie die Gesamtkosten des Käufers erhöht.

Muss ich den Hausverkauf in der Steuererklärung angeben?

Nur wenn er steuerpflichtig ist. Dann tragen Sie den Gewinn in der Anlage SO ein. Ein steuerfreier Verkauf nach Eigennutzung oder nach Ablauf der zehn Jahre muss dort nicht erklärt werden.

Fazit: steuerfreien Verkauf früh planen

Ob beim Hausverkauf Steuern anfallen, entscheiden vor allem zwei Fragen: Haben Sie selbst darin gewohnt, und liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf? Ist eine davon mit Ja beantwortet, verkaufen Sie als Privatperson steuerfrei. Ist beides nein, wird nur der Gewinn besteuert, und gut dokumentierte Kosten senken ihn deutlich. Wer das Fristende kennt, Vermietungen vor dem Verkauf bedenkt und die Belege aufbewahrt, vermeidet die teuersten Fehler.

Auf Hauskauf.app unterstützen wir Sie dabei, den Wert Ihres Hauses realistisch einzuschätzen und den Verkauf gut vorzubereiten. Nutzen Sie die kostenlose Einschätzung durch einen Partner-Makler, um einen ersten Richtwert zu erhalten, und finden Sie Partner-Makler in Ihrer Region, die Sie durch den Verkauf begleiten. Für steuerliche Fragen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Steuerberatung.